Что такое преимущественное право покупки доли в квартире в 2019 году

0

В случае, когда у квартиры несколько владельцев, в процессе продажи жилплощади применяются особые нормы законодательства.

Главным отличием от стандартной сделки является возникновение права преимущественного приобретения, если один из совладельцев примет решение продать свою долю.

Рассмотрим, что такое преимущественное право покупки доли в квартире в 2019 году, как его реализовать и какие документы требуются, а также возникающие нюансы в процессе продажи.

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще! Задайте вопрос через форму (внизу), и наш юрист перезвонит вам в течение 5 минут, бесплатно проконсультирует.

Основные аспекты

При реализации своей части в праве долевой собственности третьему лицу остальные долевые совладельцы наделяются преимущественным правом покупки выставленной на продажу доли по указанной стоимости и на аналогичных условиях с третьим лицом.

Исключениями являются лишь реализация с публичных торгов, а также реализация доли в жилом здании, построенном на участке, находящемся в долевой собственности.

Необходимые термины

Долевая собственность Недвижимость, право собственности на которую имеют двое и более граждан с указанием доли каждого из них в общем праве собственности
Доля в квартире Не определенная часть жилплощади, а доля в праве собственности на жилплощадь
Право собственности на часть в квартире Возможность полностью распоряжаться своей долей по личному усмотрению и проводить с ней различного рода сделки
Преимущественное право покупки Предпочтительное перед третьими лицами право на приобретение отдельной комнаты в коммуналке или доли в праве долевой собственности на недвижимое имущество
Совместная собственность Недвижимость в общем праве собственности двух и более лиц, при этом нет четкого распределения долей между собственниками

Как возникает в 2019

Преимущественное право покупки доли в праве собственности действует при совместном владении комнатами по соседству в квартире коммунального типа, а также у совладельцев долевой собственности на комнаты, квартиры и земельные наделы с жилыми строениями.

Данное право используется в отношении третьих лиц, то есть физических лиц и предприятий, которые не относятся к перечню совладельцев комнат в коммуналке или долевой собственности на квартиру.

Все совладельцы при долевом владении наделены абсолютно равными правами на приобретение долей между собой.

А при продаже своей доли в квартире постороннему гражданину остальные долевые совладельцы могут воспользоваться приоритетным правом на приобретение данной доли по той же стоимости и на тех же условиях, на которых доля предложена постороннему лицу.

Если владелец доли желает ее продать, он должен в обязательном порядке уведомить остальных совладельцев о своем намерении.

Если же совладельцы на протяжении месяца не изъявят желания реализовать свое приоритетное право на покупку данной доли, тогда владелец вправе продать ее любому гражданину.

Причинами продажи доли в жилье в основном становятся следующие:

  • оформление развода;
  • наследование доли по закону или по завещанию;
  • острая потребность в финансах по какой-либо причине.

Если в период официального брака супруги купили квартиру, она по закону считается совместной собственностью, даже если жилье оформлено на одного из супругов.

При этом допускается выделение определенных долей в жилплощади посредством подписания брачного контракта даже после заключения брака.

В результате совместная собственность перейдет в категорию долевой, и каждый из супругов сможет по отдельности распоряжаться своей долей при продаже.

Законодательством предусмотрен определенный порядок приоритетного выкупа в случае совместного владения квартирой:

Бывшие супруги Если жилплощадь приватизирована, однако без выделения долей
Наследники Которые унаследовали долю в жилье
Совладельцы Если им необходимы финансы на покупку отдельной жилплощади или для других целей

Нормативное регулирование в 2019

Сделки, касающиеся реализации доли в жилье, совладельцами которого являются несколько граждан на основании права долевой собственности, регулируются положениями таких актов:

  1. Гражданский кодекс РФ.
  2. Налоговый кодекс РФ.
  3. Жилищный кодекс РФ.
  4. ФЗ №172 (2016 год) «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
  5. ФЗ №122 (1997 год) «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
  6. ФЗ №218 «О регистрации недвижимости» (2019 год).

В 2019 году были приняты изменения гражданского законодательства, в июне 2019 года были внесены правки в закон о государственной регистрации права собственности, а с января 2019 года был введен новый порядок регистрации недвижимого имущества в государственном реестре.

С 15 июля 2019 было прекращено действие выданных свидетельств о праве собственности на недвижимое имущество, и такие документы выдавать перестали.

На сегодняшний день подтверждением права собственности служат сведения из Единого госреестра недвижимости (ЕГРН), в который вошли данные из ЕГРП и кадастра.

Не обязятельно искать ответ на свой вопрос в этой длинной статье! Задайте вопрос прямо сейчас через форму (внизу), и один из наших юристов перезвонит вам, чтобы оказать бесплатную консультацию.

Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности

Рассмотрим детально процедуру реализации приоритетного права на покупку доли в общей собственности, какие документы нужны, какие нюансы и трудности могут возникнуть в процессе оформления.

Порядок сообщения собственникам

ГК РФ определяет процедуру реализации частей в жилье с несколькими совладельцами.

Одним из основных требований является уведомление остальных содольщиков о намерении продать долю и предложение им ее приобрести.

Уведомление совладельцев необходимо проводить в официальном письменном порядке, чтобы в случае спорных ситуаций и судебных разбирательств быть в состоянии предоставить доказательства.

Официальное уведомление предполагает письменную форму с соблюдением требований законодательства. Часто трудности возникают не с отправкой уведомления, а с получением ответа.

Ведь реакция совладельцев может быть разной:

Адекватная Совладелец после получения письма дал официальный письменный ответ, приняв предложение или направив отказ
Неадекватная Если совладелец проигнорировал и не отправил никакого ответа на уведомление

Только в случае получения отказ от преимущественного права от совладельца можно начинать процесс реализации своей доли, то есть икать покупателя и приступать к оформлению сделки.

Может также возникнуть конфликтная ситуация – когда совладелец не желает покупать долю, однако и выступает против продажи ее третьему лицу.

Главным требованием, которое должно соблюдаться при продаже доли в приватизированном жилье – это информирование остальных собственников о намерении продать свою долю в общей собственности.

Уведомление представляет собой официальную бумагу, которая нужна в процессе оформления сделки купли-продажи и при государственной регистрации договора.

Рассмотрим способы информирования совладельцев:

  • самостоятельно выслать ценным или заказным почтовым отправлением с обязательным уведомлением о получении;
  • отправка через нотариуса;
  • отправить телеграммой с уведомлением о получении.

Необходимо обязательно сохранить чеки и квитанции об отправке, они послужат веским доказательством при возникновении споров.

Законное право на продажу третьему лицу владелец доли получает в таких случаях:

Если содольщик Письменно отказался от своего преимущественного права
Если совладелец Проигнорировал и не отправил никакого ответа

Образец уведомления в 2019

Уведомление отправляется в произвольном виде, в нем нужно указать:

  • стоимость потенциальной сделки,
  • предложить использовать свое приоритетное право;
  • отметить, что при отказе доля будет реализована постороннему гражданину.

Ниже вы можете просмотреть образец написания уведомления:

Продажа доли третьим лицам в 2019

Сделка по реализации доли постороннему гражданину может осуществляться не ранее чем через месяц со дня информирования продавцом остальных совладельцев.

Сделка может быть проведена раньше только в случае письменного отказа всех содольщиков от своего приоритетного права.

Юридические последствия реализации доли с нарушением приоритетного права покупки должны быть донесены в нотариальной конторе до продавца, который обратился за оформлением договора купли-продажи.
Договор купли-продажи должен включать такие сведения:

  • данные обоих участников сделки (полные ФИО, паспортные данные о месте регистрации);
  • детальное описание предмета договора – доли в квартире;
  • детальные сведения о квартире (точный адрес, число комнат и нежилых помещений, общая и жилая площадь в квадратных метрах);
  • данные о правоустанавливающих бумагах;
  • сведения об ограничениях и правах третьих лиц на жилплощадь.

Продажа доли осуществляется по акту приема-передачи, который подписывается обеими сторонами.

При этом сделки по продаже долей в общей собственности должны быть нотариально заверены и внесены в нотариальный реестр (ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

При нотариальном заверении сделки по продаже своих долей всеми совладельцами (по одной сделке) госпошлина оплачивается единожды.

Рассчитывается она не на основании количества дольщиков, а исходя из суммы сделки – 0,5% от суммы, однако не меньше 300 рублей и не больше 20 000 рублей (Письмо ФНП от 12.07.2016 N 2493/03-16-3).

Также необходимо оплатить технические услуги нотариуса – консультацию, составление текста договора, распечатывание документов на основании действующих тарифов (ст. 23 Основ законодательства РФ о нотариате, 11.02.1993 N 4462-1).

Какие могут быть риски в 2019

В большинстве случаев риски могут возникать при оформлении сделок дарения. Делается это в целях избежания дополнительных расходов на оплату комиссии.

Ведь дарение принадлежит к безвозмездной передаче недвижимого имущества.

При выдаче генеральной доверенности на продажу жилья также необходимо быть крайне осторожными, чтобы не остаться без доли в квартире и без денег.

Покупатель доли незащищен перед законом, если в тексте договора будут выявлены ошибки или несоответствия, либо в случае появления неизвестных ранее совладельцев жилья или зарегистрированных в квартире граждан.

В случае признания договора недействительным и незаконным в результате судебного решения вернуть по нему ничего не представляется возможным.

В случае смерти покупателя его подаренное имущество может быть возвращено наследникам продавца. Нераздельность квартиры предусмотрена законодательством.

Аналогичная схема применяется и по отношению к сделкам. Однако мошенники часто проводят махинации и схемы, заменяя понятия доли и комнаты.

Приобрести законодательство разрешает только долю в квартире, и не разрешается превращать ее в квартиру или наоборот.

Стоимость продажи доли не может равняться рыночной стоимости полноценной квартиры.

Цена доли снижается по причине множества рисков, связанных с самим фактом проживания с другими гражданами на одной жилплощади и совладения общим имуществом.

Также риски состоят в необходимости налаживания нормальных взаимоотношений с гражданами, с которыми приходится проживать в одном жилье.

Необходимые документы для сделки

К процедуре продажи доли в квартире предъявляются те же требования при предоставлении пакета документов, как и при продаже квартиры полностью.

Однако, учитывая специфику сделки, необходимо и предоставление некоторых дополнительных бумаг.

Для проведения и удостоверения сделки у нотариуса необходимы:

Официальный письменный отказ совладельца От реализации своего приоритетного права на покупку доли
В случае отсутствия такого отказа Если другой совладелец не явился к нотариусу и проигнорировал уведомление, необходимо предоставить доказательства того, что все необходимые требования по информированию были выполнены (предъявить чеки, оплаченные квитанции)
Документ о государственной регистрации Доли в жилплощади
Правоустанавливающие бумаги Документ о наследовании или другие документы
Технический паспорт квартиры Из БТИ
Кадастровый паспорт
Разрешение супруга на продажу доли Если зарегистрирован официальный брак
В случае отсутствия свидетельства о государственной регистрации Необходимо предоставить выписку из ЕГРП
Договор купли-продажи
Паспорта участников сделки
Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети Необходимо разрешение органа попечительства на продаже доли

Все еще ищете ответ? Спросить юриста проще! Напишите свой вопрос через форму (внизу), и наши специалисты оперативно подготовят оптимальные варианты решения вашей проблемы и перезвонят вам в день подачи заявки. Это бесплатно!

Возникающие нюансы

Рассмотрим возможные трудности и нюансы, которые могут возникнуть при продаже доли в частном доме или доли земельного надела, а также рассмотрим процедуру продажи доли в квартире, если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети.

Для земельного участка

В соответствии с ФЗ N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено приоритетное право других совладельцев на покупку доли земельного участка.

Того, что находится в общей долевой собственности, или на приобретение доли в общей собственности из наделов сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении своей части участником долевого владения.

Видео: доли и комнаты в квартире

Сделки, которые совершаются с долями на общий земельный надел из территорий сельхозназначения, регулируются ГК РФ.

Владелец доли земельного участка вправе ее реализовать, подарить, завещать или предоставить ее в качестве залога.

Требования при продаже доли земельного участка аналогичны тем, что применяются при продаже доли квартиры.

Обязательно необходимо уведомить остальных совладельцев и предложить им использовать свое приоритетное право на покупку доли земли.

В случае отказа или отсутствия ответа в 30-дневный срок продавец вправе реализовать свою долю участка любому гражданину.

Если в жилом доме

К категории жилого дома относятся постройки, в которых не менее половины площади занимают жилые помещения или комнаты, у которых имеются выходы к местам общего использования.

Жилой дом может пребывать в собственности двух и более граждан. Законодательством установлены особые правила владения, пользования и распоряжения таким недвижимым имуществом.

Общее владение домом возникает в результате совместного строительства или покупки, получения несколькими гражданами такого дома по договору дарения или в порядке получения наследства.

При этом собственность может быть долевая или совместная. В случае долевого владения каждый владелец доли может на свое усмотрение распоряжаться своей частью, и согласия остальных не требуется.

Однако в случае продажи доли остальные совладельцы могут воспользоваться приоритетным правом покупки данной доли.

Преимущественное право покупки доли в праве общей долевой собственности применяется, когда продавец желает продать долю в жилом доме третьему лицу.

А в случае продажи доли одному из совладельцев общей собственности остальные совладельцы не наделены приоритетным правом на покупку отчуждаемой доли.

Следует учесть, что если несколько совладельцев желают воспользоваться своим приоритетным правом, тогда право выбора покупателя принадлежит продавцу.

И в случае судебного разбирательства суд не имеет полномочий обязать продавца продать свою долю другому, а не выбранному им, совладельцу.

Как быть с несовершеннолетним

В случаях, когда совладельцами выступают несовершеннолетние дети, действует иная схема.

Законный опекун несовершеннолетнего ребенка для отказа от приоритетного права на покупку доли должен получить официальное разрешение органа социальной опеки.

Орган попечительства должен удостовериться, что в случае отказа не будут нарушены права несовершеннолетнего ребенка и его жилищные условия не будут ухудшены.

Аналогичное правило действует в случае, если несовершеннолетний ребенок в возрасте 14-18 лет действует с разрешения своего официального представителя и выражает отказ от приоритетного права покупки доли в общей собственности квартиры, комнаты в коммуналке или жилого дома.

Итак, мы рассказали вам, каким образом можно воспользоваться своим преимущественным правом на покупку доли в любом типе недвижимого имущества — квартире, комнате в коммунальной квартире, в жилом доме или доли земельного участка.

Мы подробно описали процедуру оформления сделки при продаже доли в квартире третьему лицу.

Также мы рассказали о потенциальных угрозах и рисках, которые могут возникнуть в процессе оформления сделок касательно продажи долей в квартире.

Leave A Reply